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未过户房屋能否对抗银行抵押权

来源: 法润江苏普法平台 发布时间:2020-11-16 字体:[ ]

【案情】

2015年4月,易某就其拆迁所得安置房与王某签订《房屋买卖合同》,约定待两证齐全过户当日,乙方付清余款。后易某将案涉房屋交付给了王某,王某一家在该房中居住至今。2018年1月,案涉房屋办理了产权登记,登记在易某名下。2018年7月,易某就案涉房屋又与张某某签订了《南京市存量房交易合同》,案涉房屋登记过户至张某某名下。张某某在取得案涉房屋所有权后,在其上设立了抵押权,抵押权人为某银行。2019年2月,王某向法院提起诉讼,要求银行注销案涉房屋的抵押权。

【评析】

从原、被告的诉辩意见可以看出,原告王某主张易某与张某某就案涉房屋签订的买卖合同无效,因张某某未经实地看房就支付全款给出卖人易某,有悖于一般房屋交易习惯,存在主观恶意,其并非善意第三人。因《房屋买卖合同》无效,《借款合同》、《抵押合同》当然无效;被告银行认为其与张某某签订了《借款合同》、《抵押合同》,对案涉房屋进行过抵押登记,领取了《不动产权证书》,实际交付了出借款项129万元,并将抵押权记载于房屋登记簿上,银行对案涉房屋享有的抵押权符合物权法的相关规定。因此,该案审理的关键是银行能否善意取得案涉房屋的抵押权。依照《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,抵押权是否有效设立与抵押合同是否合法有效应当区分考虑。

原告王某对案涉房屋享有物权期待权。《最高人民法院皇冠赌场,澳门皇冠赌场人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中,对物权期待权的保护规定了相应条件。该司法解释第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告王某已履行《房屋买卖合同》项下的主要债务,其享有的物权期待权能对抗针对案涉房屋的查封、扣押、冻结措施,符合前述受保护的物权期待权的条件。

根据庭审查明的事实,张某某对其购买案涉房屋过程的事实无法做出符合常理的说明,其未经实地看房就支付全款给出卖人,有悖于一般房屋交易习惯,张某某和易某订立房屋买卖合同并办理过户手续的行为,系因房价上涨后为规避易某订立在先的买卖合同约定的过户义务,恶意串通转移财产,损害他人利益。因张某某存在主观恶意,故,尽管案涉房屋已登记在张某某名下,但其并非善意第三人。张某某将案涉房屋抵押给银行办理贷款,虽然并无证据证明银行参与了张某某和易某的恶意串通,但银行作为金融机构,对借款的风险防控具有专业性,其应当在风险防控范围内尽到审查房屋状况的义务。

综上,再结合案涉房屋已交付原告居住使用多年的事实,银行接受张某某以案涉房屋进行抵押前未曾查看该房屋由谁占有使用,存在重大过失。故,银行不能善意取得案涉房屋的抵押权,原告要求涤除案涉房屋上的抵押权的诉请于法有据。